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以案说法

房屋所有权人与出卖人不一致,过户义务由谁承担?

发布时间:2022-05-20 11:26 来源:鸠江区委政法委 浏览次数: 字体:【    分享到:

安置房买卖合同中,房屋产权人并非房屋出卖人,但是买受人已经在该房屋中居住长达六年之久,在此情形下,房屋产权人是否具有配合办理房屋产权过户的义务呢?日前,鸠江区法院审理了一起因房屋所有权人与出卖人不一致,房屋所有权人拒绝过户而引起的安置房买卖合同纠纷案件。

被告张某、赵某系被告张某某的父母。2015年9月16日,原告李某与被告张某、赵某签订了一份《卖房协议》,约定两被告将位于芜湖市鸠江区某房屋出售给原告,原告按照协议约定支付了246000元购房款,两被告履行了交房义务,并且由原告占有使用至今,期间未有人提出过异议。现上述房屋已具备办理产权证过户的条件,但产权证已办理至被告张某某名下。原告多次要求三被告配合办理涉案房屋的过户手续,被告一直未配合办理,遂成讼。

被告张某某在庭审中认为其并未在卖房协议中签字确认,故该合同对其没有法律约束力。根据合同相对性原则,原告无权要求其配合房屋过户手续。只能向合同相对人即被告张某、赵某进行主张。由于两被告对于案涉房屋并不享有物权,因此其签订的协议应履行不能,原告只能向合同相对方主张违约责任。

法院经审理查明,被告张某某虽未在房屋买卖合同中签字,但其系两被告的家庭成员之一。两被告将涉案房屋出售给原告也已长达近六年,原告一直占有使用该房屋至今,在此期间,三被告从未向原告提出过异议。且将案涉房屋过户至被告张某某名下时其已经成年,理应知晓案涉房屋的具体情况。虽被告张某某不是合同当事人,但综上应合理推定被告张某某对原、被告间就涉案房屋的买卖是知情并认可的。现被告张某某以其不是合同当事人,被告张某、被告赵某对案涉房屋没有处分权为由拒绝办理案涉房屋的过户手续有违诚实信用原则。故从维护社会交易的稳定性以及社会主义核心价值观角度出发,应突破合同相对性,判决被告张某某负有配合案涉房屋过户的义务。该判决目前已生效。

市场交易应遵循诚实信用原则。案涉房屋系以家庭为单位的拆迁安置房,家庭成员具有密切性和不可分性。所以在审判此类案件时不能机械的适用合同相对性原则,应根据合同的履行情况、当事人的交易行为以及主观心理状态,结合具体案情,合理推断,详细分析,才能真正维护当事人的合法权益,达到法律效果和社会效果的互相统一。(鸠江法院  焦颖)